Rynek hotelowy w Polsce przyciąga inwestorów z Europy Zachodniej i Azji. W najbliższych latach transakcji powinno być coraz więcej

Zagraniczni inwestorzy coraz częściej dostrzegają potencjał polskiego rynku hotelowego. Polskim rynkiem zainteresowane są fundusze z krajów azjatyckich, które akceptują wyższy poziom ryzyka, w zamian za wyższą stopę zwrotu. Jak ocenia Adam Konieczny, dyrektor na Polskę w Christie & Co, będziemy świadkami coraz większej liczby transakcji inwestycyjnych. W najbliższych latach na rynku powinny się pojawić przede wszystkim obiekty ekonomiczne i ze średniej półki. 

– Obserwujemy bardzo dużo inwestorów niemieckich, funduszy inwestycyjnych instytucjonalnych, które szukają produktów zapewniających lepszy zwrot niż w Europie Zachodniej. Stopy zwrotu w Europie Zachodniej są obecnie na bardzo niskim poziomie, często poniżej 5 proc., dlatego fundusze szukają lepszych możliwości zwrotu w Polsce – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Inwestor Adam Konieczny, dyrektor zarządzający na Polskę w firmie Christie & Co, działającej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Polski rynek hotelowy od kilku lat notuje nieprzerwane wzrosty. Rośnie liczba hoteli, raport Christie & Co wskazuje, że od 2006 roku zanotowano wzrost o 79 proc. (z blisko 1,3 tys. w 2006 roku do 2,3 w 2015 roku). Od 2006 roku liczba turystów korzystających z usług hoteli wzrosła o 86 proc. Podobny wzrost zanotowano w pobytach obejmujących jedną dobę. Spośród wynajętych pokoi hotelowych 20 proc. to wynajem pokoi przez gości zza granicy, przede wszystkim Niemiec, Wielkiej Brytanii, Ukrainy i Stanów Zjednoczonych. To wszystko sprawia, że hotele w Polsce przyciągają coraz więcej inwestorów, choć jak wskazuje Konieczny, ze względu na restrykcyjne wymagania, inwestycji ze strony funduszy instytucjonalnych jest stosunkowo niewiele.

– Coraz więcej pojawia się u nas tzw. funduszy oportunistycznych, które zainteresowane są hotelami działającymi na umowach zarządzania czy franczyzowych. Planują one podwyższenie wartości nieruchomości poprzez aktywne angażowanie się w zarządzanie obiektem, taki intensywny asset management. To fundusze w dużej mierze amerykańskie, francuskie, brytyjskie, ale pojawia się obecnie też kapitał azjatycki – Chiny, Singapur, Korea – to kraje, które są zainteresowane zakupem działających hoteli – wskazuje ekspert.

Jak tłumaczy Konieczny, zorganizowani w struktury funduszowe inwestorzy z zagranicy wykupują nieruchomości pod najlepszymi adresami w największych miastach w Polsce. Akceptują możliwość poniesienia większego ryzyka, w zamian za ewentualną wysoką stopę zwrotu, dlatego intensywnie angażują się w działalność operacyjną. Inwestycji w najbliższych latach powinno być coraz więcej, bo rośnie też liczba nowo otwieranych obiektów.

– W tym roku miało już miejsce kilka otwarć dużych obiektów hotelowych, po 200–300 pokoi, które obecnie są w początkowym etapie. Kiedy po 2–3 latach ich przychód zostanie ustabilizowany, będą prawdopodobnie bardzo dobrym produktem inwestycyjnym dla funduszy – ocenia ekspert Christie & Co.

Najbardziej perspektywicznymi lokalizacjami pod inwestycje hotelowe w Polsce ze względu na prognozowany przychód na jeden dostępny pokój są rynki warszawski, krakowski, trójmiejski oraz wrocławski. Z danych STR Global wynika, że między 2011 a 2015 rokiem przychód na jeden dostępny pokój wzrósł i osiągnął roczny wzrost na poziomie 2,2 proc. (mimo spadku średniej ceny o 1,9 proc.).

– Przewidujemy intensywny rozwój projektów deweloperskich hotelowych, zarówno realizowanych przez prywatnych inwestorów, jak i bezpośrednie inwestycje w nowe obiekty przez sieci hotelowe. Jako przykład można podać sieć Puro, firma z kapitałem norweskim, która samodzielnie buduje i zarządza hotelami pod swoją marką. Także sieć Accor reprezentowana w Polsce przez Grupę Orbis zdecydowała się na samodzielną realizację projektów hotelowych w części lokalizacji – wymienia Konieczny.

Obecnie w Polsce przeważają obiekty 3-gwiazdkowe, a ich liczba systematycznie rośnie. Jeszcze w 2006 roku było ich nieco ponad 840, na koniec 2015 roku już ponad 1,1 tys., stanowią ok. 48 proc. wszystkich hoteli. Wciąż jednak jest duży potencjał rozwoju hoteli budżetowych, to zaś tworzy duże możliwości dla inwestorów i operatów, którzy chcą długoterminowo zaistnieć na polskim rynku.

– W dużej mierze będą to obiekty ekonomiczne oraz obiekty ze średniej półki, maksymalnie 4- gwiazdkowe. W Polsce mocno wzrosło obłożenie, cena już nie. Dlatego niewiele jest miejsca na nowe obiekty pięciogwiazdkowe, dlatego będą się rozwijać przede wszystkim obiekty dwu-, trzy-, maksymalnie czterogwiazdkowe. Będzie na pewno sporo aktywności sieci niemieckich, takich jak Motel One, Meininger, InterCity Hotels, a także sieci hiszpańskich: Barceló, Melia czy NH – przekonuje Adam Konieczny.