Domy w USA drożeją, ale coraz wolniej. Powodem są rosnące koszty kredytu i polityka Fed

Mieszkania i domy w 20 metropoliach USA podrożały w czerwcu o blisko 8 proc. w ujęciu rocznym. Coraz mniej analityków ostrzega jednak przed bańką spekulacyjną, ponieważ jeszcze w 2013 r. nieruchomości drożały w tempie 13 proc. rok do roku. Wyhamowanie wzrostu cen to rezultat wyższego oprocentowania kredytów hipotecznych oraz coraz mniejszego wsparcia rynku nieruchomości ze strony banku centralnego.

– To jest odbicie po kryzysie, który był spowodowany kredytami hipotecznymi. Teraz z kolei ekonomiści wyrażają obawy, że zwalnia wzrost cen domów w Stanach Zjednoczonych, a z kolei inni twierdzą, że to jest nawet dobry sygnał, ponieważ zakończyliśmy taki okres, gdzie ceny szły w górę i w dół bardzo mocno, bo były wynikiem różnego rodzaju kryzysów. To spowolnienie wzrostów w tej chwili może być oznaką tego, że znowu przywracana jest normalność – mówi agencji informacyjnej Newseria Inwestor Roman Rewald, adwokat, partner Weil, Gotshal & Manges.

Według ostatniego dostępnego odczytu wskaźnika S&P Case-Shiller dla 20 amerykańskich metropolii ceny nieruchomości urosły w czerwcu 2014 r. o 8,1 proc. rok do roku. To wyraźnie wolniejsza dynamika od obserwowanej przez większość 2013 r., kiedy ceny rosły w tempie ponad 10 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem.

Z kolei z danych Departamentu Handlu o sprzedaży nowych domów wynika, że w lipcu ceny domów jednorodzinnych były wyższe od tych sprzed roku średnio o 5 proc. (339,1 tys. dolarów w lipcu 2014 r. wobec 322,7 tys. dolarów w lipcu 2013 r.).

Ekonomiści wskazują, że przyczyną schłodzenia rynku nieruchomości jest wzrost długoterminowych stóp procentowych w USA, które wprost determinują oprocentowanie kredytów hipotecznych. Do połowy ubiegłego roku rentowności 10-letnich obligacji skarbowych USA nie przekraczały 2 proc., z kolei obecnie wahają się w przedziale 2,4-2,5 proc. Wolniejszy wzrost cen domów i apartamentów to także skutek stopniowego wygaszania programu pomocowego QE3 przez Fed, w ramach którego amerykański bank centralny prowadzi skup obligacji rządowych oraz papierów zabezpieczonych hipotekami (mortgage-backed securities).

– Popyt na domy wskazuje na dobrobyt i wartość ekonomii w danym stanie czy w całych Stanach Zjednoczonych. To jest również odzwierciedlone we wzroście indeksów zaufania konsumentów co do przyszłości gospodarki – wskazuje Roman Rewald.

Ryzyko powstania kolejnej bańki na rynku nieruchomości jest obecnie niższe także z powodu utrzymującej się wysokiej liczby właścicieli, którzy ponieśli stratę na inwestycji w dom, ponieważ jego obecna cena rynkowa jest niższa od wartości długu hipotecznego. Według amerykańskiej firmy CoreLogic, badającej rynek nieruchomości, ten problem może dotyczyć nawet 6,3 mln gospodarstw domowych w USA, co odpowiada 12,7 proc. domów z ustanowioną hipoteką.

Część analityków spodziewa się teraz wzrostu cen najmu, które będą konsekwencją wcześniejszych wzrostów wartości nieruchomości. W pierwszej kolejności ten proces ma dotyczyć nieruchomości mieszkaniowych, a jego efektem będzie wzrost kosztów utrzymania gospodarstw domowych, co w dalszej perspektywie może zwiększyć inflację w USA.

– A jak to będzie wpływało na biura czy infrastrukturę, to nie jest jeszcze takie pewne, nie można tego tak bezpośrednio przełożyć. Na pewno jednak wzrost wartości nieruchomości mieszkaniowych nie będzie miał złego wpływu na wzrost wartości innych nieruchomości – ocenia Rewald.