DM PKO BP: podwyższenie od nowego roku wysokości wkładu własnego dla osób starających się o kredyt hipoteczny nie spowodowało hossy na rynku mieszkaniowym

Zwiększenie od 1 stycznia z 5 do 10 proc. poziomu obowiązkowego wkładu własnego w przypadku starania się o kredyt hipoteczny nie spowodowało pod koniec ubiegłego roku szturmu na biura deweloperów i banki. Według analityków obecnie na rynku pierwotnym panuje równowaga między popytem i podażą. Stabilnością nie powinien zachwiać nawet wysoki, kilkudziesięcioprocentowy wzrost liczby pozwoleń na budowę ani znaczące zwiększenie oferowanej obecnie puli lokali.

– To pochodna dobrej sytuacji na rynku, czyli cały czas utrzymującego się wysokiego popytu, który przyciąga kolejnych deweloperów, następne inwestycje i umożliwia zrealizowanie przy obecnych cenach odpowiedniej marży – wskazuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Inwestor Stanisław Ozga, analityk Domu Maklerskiego PKO Bank Polski. – Wiąże się to z pewnego rodzaju ryzykiem, które zauważyliśmy zwłaszcza w dwóch ostatnich kwartałach ubiegłego roku.

Jak podaje GUS, deweloperzy w okresie jedenastu miesięcy 2014 r. oddali niespełna 52,4 tys. mieszkań, czyli o 6,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę prawie 70,7 tys. mieszkań, czyli o 41,2 proc. więcej niż przed rokiem (kiedy notowano spadek  o 24,4 proc.). Nastąpił również wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, do 64,3 tys., czyli o 33,3 proc. (wobec spadku przed rokiem o 11,8 proc.). Wzrost oferty na głównych rynkach, jak wskazuje Ozga, jest zarówno nominalny, jak i mierzony wielkością już przygotowanej oferty w stosunku do tempa sprzedaży mieszkań.

– Ta ostatnia na głównych rynkach kształtuje się obecnie na poziomie 4-5 kwartałów [cała dostępna obecnie oferta sprzedałaby się w tym czasie, gdyby obecne tempo sprzedaży zostało utrzymane – red.], co oznacza, że nie mamy jeszcze do czynienia z nadpodażą mieszkań – zauważa Ozga. – Jest to raczej wskaźnik świadczący o rynku zrównoważonym.

Deweloperzy dostosowali się już – zdaniem Stanisława Ozgi – do nowych regulacji wprowadzonych Ustawą z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Zgodnie z jej zapisami firmy muszą prowadzić związane z każdą inwestycją rachunki powiernicze w bankach. Dopiero po zrealizowaniu kolejnego etapu budowy środki przelewane są na rachunek dewelopera. 

– Ustawa obowiązuje już ponad dwa lata, więc zarówno instytucje finansowe, jak i deweloperzy zdążyli się do niej dostosować – przekonuje Ozga. – Początkowo nowe zapisy, zwłaszcza dotyczące rachunków powierniczych i konieczności weryfikacji poszczególnych etapów budowy, były problemem, szczególnie dla firm w słabszej kondycji finansowej, inni przejścia na nową ustawę praktycznie nie zauważyli. Myślę, że obecnie cały rynek się już dostosował się do nowych wymagań. Banki wypracowały odpowiednie procedury, deweloperzy również. Ustawa deweloperska nie ma więc dzisiaj wpływu na poziom sprzedaży.

Zdaniem analityka także wynikające z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego podniesienie od 1 stycznia br. obowiązku posiadania wkładu własnego do wysokości 10 proc. (z wcześniejszych 5 proc.) nie spowodowało zwiększonych zakupów spowodowanych nadchodzącą podwyżką.

– W 2013 roku mieliśmy zbliżoną sytuację, gdy Rekomendacja S zniosła możliwość udzielania kredytów w ogóle bez wkładu własnego – przypomina Stanisław Ozga. – Był to pierwszy sygnał do przyśpieszenia zakupów, tak przynajmniej wynikało z rozmów z deweloperami. Obecnie wydaje się, że efekt wzrostu udziału wkładu własnego może być mniejszy niż w przypadku zniesienia możliwości zaciągania kredytów zeroprocentowych. Sprzedające mieszkania firmy nie sygnalizowały zwiększonych zakupów.