Banki wolą sprzedać niespłacany kredyt hipoteczny, niż przejąć nieruchomość. Dzięki temu rośnie rynek wierzytelności hipotecznych

Bankom nie opłaca się przejmowanie zadłużonych nieruchomości. Sprzedając firmom windykacyjnym niespłacone kredyty hipoteczne, są w stanie odzyskać od 1/6 do 1/3 należności, do tego dochodzą odpisy podatkowe. Dzięki temu rynek wierzytelności hipotecznych sprzedawanych firmom windykacyjnym rośnie.

Przejęcie na własność nieruchomości oznacza dla banków wyłącznie problemy. Zarówno fiskalne, z przejęciem tego typu zabezpieczeń, jak i związane z administrowaniem przejętych obiektów czy terenów. Z tego powodu banki znacznie chętniej decydują się na sprzedaż niż na przejęcie zadłużonych nieruchomości.

– Banki, sprzedając tego typu wierzytelności funduszowi sekurytyzacyjnemu, korzystają z tarczy podatkowej i w ten sposób odnoszą podwójną korzyść – mówi agencji informacyjnej Newseria Inwestor Prot Zastawniak, dyrektor zarządzający ds. sekurytyzacji Pragma Inkaso. – Jeżeli mówimy o cenie transakcyjnej, które w zeszłym roku oscylowały od 15 do 32 proc. za globalny portfel wierzytelności zabezpieczonych nieruchomościami, to korzyść podatkowa wynikająca ze sfinalizowania takiej transakcji dla banku może stanowić nawet drugie tyle.

System podatkowy wygląda tak, że bankom w wypadku niespłaconych kredytów niekoniecznie zależy na uzyskaniu maksymalnej ceny za wierzytelność.

– Tarcza podatkowa jest liczona od niespłaconej kwoty kredytu, czyli od różnicy między nominalną wartością kredytu i ceną uzyskaną ze sprzedaży wierzytelności – wyjaśnia Prot Zastawniak. – Reasumując, im gorsze wierzytelności bank sprzedaje, nawet za kilka procent wartości, tym proporcjonalnie większy ma odzysk w postaci odpisu podatków. Wynika z tego, że banki tak czy inaczej wychodzą na plus, a transakcje sprzedaży oznaczają żywą gotówkę zaoszczędzoną w budżetach banków.

Z drugiej strony fundusz, który kupuje dług zabezpieczony hipoteką, również ma spore pole manewru. Może dążyć do polubownego załatwienia sporu, zaoferować wierzycielowi warunki, które ten będzie w stanie realizować.

– Ze względu na naszą elastyczność i na to, że kupujemy z pewnym dyskontem portfele hipoteczne, jesteśmy skłonni iść naprawdę na znacznie ustępstwa w rozmowach z dłużnikiem – podkreśla dyrektor zarządzający ds. sekurytyzacji Pragma Inkaso. – Dotyczy to na przykład umorzenia warunkowo części długu, możliwości promesy sprzedaży takiej nieruchomości po niższej wartości niż wartość kredytu, czy też ugody i spłaty ratalnej w jakimś dłuższym okresie.

Wspomniane uwarunkowania powodują, że Polski rynek wierzytelności systematycznie rośnie. W zeszłym roku podaż nieregularnych wierzytelności wyniosła 14 mld zł, w tym roku wynik ten zostanie co najmniej powtórzony.

Na polskim rynku działa wiele firm windykacyjnych, jednak dla graczy o formacie krajowym miejsca jest tu niewiele. Prot Zastawniak ocenia, że dla jednego, maksymalnie dwóch. Pozycja takich liderów, jak Kruk czy Getin Holding, nie wydaje się zagrożona. Dla mniejszych firm jest jednak także w Polsce miejsce. Ważne, by znalazły dla siebie rynkową niszę.

– Na takim rynku jest albo miejsce dla hurtowników, albo dla artystów, my raczej widzimy się po tej drugiej stronie. Oznacza to, że podejmując decyzje o zakupie pakietów wierzytelności, szukamy portfeli ambitnych, trudnych, niekoniecznie detalicznych, takich które kupują wszyscy, ale portfeli, które gwarantują dużą stopę zwrotu, a jednocześnie pozwalają na wykorzystanie naszego dość specyficznego know-how.