BESI: Na rynku budowlanym popyt i podaż się równoważą. Sprzedaż mieszkań na poziomie sprzed kryzysu

Rośnie zainteresowanie Polaków nowymi mieszkaniami. Jak ocenia Cezary Bernatek, analityk z Espirito Santo Investment Bank, rynek jest mocno rozpędzony, więc o stronę popytową nie trzeba się obawiać. Chyba że deweloperzy przesadzą z budową nowych mieszkań.

– Sprzedaż już któryś kwartał z rzędu jest na poziomie sprzedaży przedkryzysowej­­ – mówi agencji informacyjnej Newseria Inwestor Cezary Bernatek. – Natomiast to, co w tym momencie może nieco budzić obawy, to ponowny boom spółek deweloperskich na uruchamianie nowych projektów. Mieliśmy do czynienia w ostatnich kilku kwartałach z sytuacją, kiedy oferta bardzo mocno się kurczyła na rynku, dzięki czemu rynek wrócił do poziomu równowagi, albo wręcz do sytuacji, w której deweloperzy byli w nieco lepszej sytuacji. Kwartał II był kwartałem, w którym dodania do oferty wyprzedzały nam sprzedaż.

Według niego obowiązująca ustawa deweloperska ogranicza dostęp firm do finansowania zewnętrznego. Deweloperami, którzy najbardziej skorzystają na rosnącej sprzedaży, będą więc spółki duże, które mają mocne bilanse i dostęp do finansowania bankowego.

– Natomiast w Polsce, jak się szacuje, jest około 650 deweloperów – podkreśla analityk z Espirito Santo Investment Bank. – Ci najwięksi, którzy mają dostęp do rachunków powierniczych z reguły otwartych, to jest jakaś tam frakcja, margines, jakaś bardzo mała część. Natomiast cała grupa deweloperów średnich, którzy są zbyt duzi, żeby sfinansować się samemu z pieniędzy własnych, z equity, jest zbyt mała, żeby dostać rachunek powierniczy. Dlatego myślę, że to właśnie duzi deweloperzy, deweloperzy giełdowi przede wszystkim będą korzystali na obecnym wzroście sprzedaży i będą zwiększali udział w rynku kosztem właśnie tych mniejszych deweloperów.

W ocenie Cezarego Bernatka na polskim rynku mieszkaniowym duże firmy nie mają poważniejszych problemów. Nawet jednak najmocniejsze podmioty, takie jak Dom Development, Robyg, Ronson i LC Corp, można podzielić na radzące sobie trochę lepiej lub trochę gorzej.

– Idąc tym tropem, myślę, że tutaj na uwagę in plus zasługują Robyg i LC Corp – bardzo mocna sprzedaż, perspektywa poprawy wyników, dobre bilanse­­ – mówi Cezary Bernatek. – W Robygu mamy jeszcze do czynienia z sytuacją, kiedy spółka płaci dywidendę, co nie jest wcale takie oczywiste, jeżeli chodzi o branżę deweloperską mieszkaniową. Trochę słabiej wygląda na tym tle Ronson, który będzie miał jeszcze niestety trzy kwartały słabych wyników, całoroczny wynik w 2014 roku zbliżony do zera. Oczywiście poprawa może nastąpić w roku 2015, dlatego należałoby zwrócić uwagę na Ronsona pod koniec roku, bo trudno jest teraz z nim zbudować pozycję, ponieważ ma bardzo mały free float i obrót, więc jeżeli ktoś by chciał zbudować pozycję w Ronsonie pod odbicie wyników, które będzie bardzo wyraźne w roku 2015, to pewnie musiałby już zacząć o tym myśleć pod koniec roku.

W roku 2015 Ronson planuje zakończyć kilka realizowanych inwestycji, podczas gdy w roku 2014 spółka praktycznie nie oddaje nowych projektów.

W komercyjnej części branży deweloperskiej istotna jest część retailowa, czyli centra handlowe oraz część biurowa. W Warszawie lepiej radzą sobie centra handlowe. I to mimo dużego popytu na powierzchnie biurowe.

– W stolicy dużo lepsza sytuacja jest w segmencie retailowym – zaznacza Cezary Bernatek. – Wskaźnik pustostanów jest na poziomie mniej więcej 2-3 proc. versus wskaźnik pustostanów w biurach, który jest na poziomie w tym momencie 12 proc. i myślę, że wzrośnie on do ok. 15 proc. do końca roku. W biurach popyt jest bardzo dobry. Jeżeli chodzi o taki take up brutto, to są nadal wysokości rzędu 400-500 metrów, natomiast take up netto już niestety nie nadąża za nową podażą, ponieważ jest jej bardzo dużo, w granicach 300 tys. metrów co roku.

Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych nie jest jednak typowy dla całej Polski. W takich miastach jak Katowice czy Kraków nieruchomości biurowe wynajmują się znacznie łatwiej niż w stolicy.